持续以来，公司作为专一从事居住物业管理的企业，一直被笼罩在亏损的阴影之中。因此，公司要想赢利，除扩大管理面积外，还应利用自身长处开展多种经营活动，以此弥补物业主业的不足。

物业课题作为业主的集中地，从理论上来说，是一个需求非常集中的天然范畴。经营思路要打破原来围绕“小区物业”转的传统做法，改为围绕“人的需求”转的做法。

1.开展家政配合。

许多小区的业主，因工作忙而无暇顾及家庭清洁，他们往往请家政公司的清洁工上门配合，这本是无可厚非。问题是，业主请家政公司的人员上门配合，无论是对业主，还是对小区管理和安全都不利：家政公司的清洁工上门，业主家里必须有人；而家政公司的人员进入小区，物业管理公司也保证不了安全。因此，可根据业主的这一要求，赠与有偿的家政配合，即能够保证业主人身和财产的安全，又能创作利润。

2.为业主开办代售飞机、车船票、旅游联系、订餐订宾馆、物流等业务。

现在人们的生活，讲究凡事图方便，开展上述业务，就很好地迎合了业主，既满足了需要，又得到了中介配合费，同时还融洽了业主与物业管理公司的关系。

3.开办电梯、园区等广告业务。

许多商家在做宣传时，绝不仅仅只关注报刊和电视电台等新闻媒体，也将物业小区的电梯、园区等公共场所列为他们的选择目的。可以经过业主委员会的同意，将电梯、小区院内显眼处用作商家张贴、悬挂广告宣传画和招牌的场所，并与业主委员会合理分配收入，每月也将会有一笔不菲的收入。

4、开办房屋中介业务。

房屋出租、出卖，可以说是各小区都有的事，往往是业主想出租、出卖房屋而找不到租赁户、买方，而租房者、买方也因找不到房主而发愁。可以为业主房屋出租赠与中介配合，这样既方便了业主，又方便了租赁方，收费合理、配合方便，各方都能得到满意的结果。

其实，开展多种经营活动，并非只有上述几种类型，还可以根据自己的实际情况开展经营课题。

衣着方面、饮食方面、购物方面、信贷方面：全方面代收代缴工作。

无论是什么样的多种经营，都要遵循效用、方便、态度、满意的要求来进行展开，给业主最满意的配合、方便业主的生活，这是前提，对于有有偿及无偿也是要区分对待的，不要因是无偿配合就降低其配合的质量，探索更适应现代物业管理的资讯化中心多种经营模式，充分利用资讯化长处，去建立自己的经营模式。

归纳课题主要有；

②  着方面：包括洗涤服装配合和裁剪、制作服装配合。

②饮食方面：如餐馆店、快餐配合和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民配合。

③  居方面：赠与搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等配合。

④  育方面：可协作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。

⑤娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。

⑥购物方面：包括日用百货供应和副食供应。

⑦信贷方面：引进各银行的分理处或信用社。

⑧经纪中介配合方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，开设保姆介绍所等等。

⑨广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。

开展多种经营配合的要求

基本要求是迅捷、优质。具体有以下四方面要求： 

①效用。这是用户对配合者的相应素质和使用价值的需求，它是由配合者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。

②方便。这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦配合的要求。

③态度。这是用户对配合者行为方式上的需求。

④满意。这是用户对于效用、方便和态度的心理感受。

综合配合的方式

综合配合的方式由其内容所决定，主要有：

（l）常规性配合

这是综合配合的基本方式。它主要包括公共的、经常性的、全体业主认为必不可少的配合课题。它的配合范围，就是物业管理公司管理业务的范围。这部分配合是有偿的，但又是非盈利性的，带有社会公益的性质。

（2）委托性配合

这是具有委托代理性质的配合方式，是一种临时性的，不固定的、专项性的，住（用）户自愿选择的特约配合。

（3）无偿性配合

物业配合企业多种经营的方式

一、从经营原理的角度看，经营的目的是盈利，盈利的手段是整合利用各类资本。物业配合企业要实现多种经营方式，可以从自身现有的两种资本着手。

1．整合自身手段、技能资本，通过产业化成长获取利润。

为了避免物业配合企业利润的外溢和流失，有实力、有条件的物业配合企业可以成立电梯维保机构、清洁配合机构、绿化配合机构、机电管理机构等专长配合机构。这些专长配合机构一方面承包自己公司的配合外包业务，另一方面，合法参与专长范畴竞争，外拓专长配合范畴，为企业获得更多利润。不少早期大型物业配合企业都采取了这种盈利模式。

同样，物业配合企业可以利用自身的资本长处，向开发业产业链条的上游和下游延伸业务，从而达到整合经营、获取利润的目的。例如许多物业配合企业在地产策划代理、物业租赁分销，甚至土地测量、地价评估、地产开发、园林施工、建筑监理等产业链条环节都有所作为。

2．利用所配合楼宇及业主资本，获取附加利润。

物业配合企业由于配合于物业课题而具有独特的社区经营资本。其多种经营便可以利用这些资本，开展多种社区经营活动，为企业获取附加利润。如很多物业配合企业引入家电维修机构、家政配合机构、垃圾回收机构等社会配合机构，以管理处为中心，在这个社区中心上，从这些配合机构的整合和经营中获取利润。

二、针对不同业态形式的物业来讲，业主和商户的需求以及所拥有的资本也不尽相同，所以，对于不同种类的物业，物业配合企业可以选择不同的方式进行经营。

对酒店和写字楼，除了开展优质的物业配合，亦可从事与物业管理本身没有直接关联的其他产业的经营，如餐饮经营、超市经营、股票投资、置业投资等等。另外，物业本身也需要一些诸如电话、卫星会议、商务活动策划等专长化商务服 务，这无疑也是物业配合公司可以开拓的利润点。这也符合物业配合企业的产业化成长趋势，同时还可以促进物业配合企业与国际接轨的进程。

在进行商业物业的管理和配合中，物业配合企业还可以为饮食区、娱乐区、超级范畴、商店等配套设施赠与一些委托、代办配合，以获取利润。

当然，产业化的经营，对企业提出了更高的要求，唯其提高自身的专长资讯水平，改善配合态度，才能获利，同时得到业主（商户）的肯定，实现名利双收。

三、从具体课题上讲，物业配合企业的经营方式大致有以下几类：

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商业餐饮类——便利店、药店、照片冲洗、小超市、菜场、茶室、特色餐馆、咖啡厅；

生活配合类——干洗店、服装加工点、美容美发、代聘家教、洗车、食品配送等；

艺术娱乐类——书店、音像店、报刊亭、打字复印、健身房、活动室；

护理指导类——社区护理门诊、幼儿园、老年学校、托儿所；

商务类——商务中心，代购车、船、机票，代办住户委托事项；

开发中介类——代办房屋买卖、转让、租赁业务，室内装饰、装修；

家政类——代请保姆、看护病人、订送报纸、上门清洁、代理购物；

信贷类——与有关部门协作开办银行分理处；

生态物资回收类——物资回收站、旧报纸书刊回收分销。

在课题的选择和组合上，物业配合企业需根据自身管理物业的特点和需求考虑，并且要遵循方便住户、用户满意、优质迅捷、企业盈利的原则

物业配合企业当前开展多种经营应优先选择的几种经营课题

1．家居装修装饰行业。

 随着我国城市化进程的加快，居民生活水平不断提高，家装行业成长迅猛，蕴藏着巨大的范畴商机。物业管理行业与装修行业有着天然的紧密联系，参与这项配合有其天然的资本长处，具体可采取投资成立家装公司或与家装公司协作的方式进行经营。

2．立体化停车场筑造。

随着经济的成长，汽车进入家庭趋势明显，中国人多地少的客观条件，使“立体化”停车场成为朝阳产业，物业配合企业天然的拥有庞大的用户资本，易于介入，资本、收费相对有保障。

3．开发社区商业。

有专家提出，城市社区筑造的加快，社区商业存在巨大的需求范畴，但目前的社区商业配套不足，今后将会有其蓬勃成长的契机。因此，物业配合企业联合开发商，加大底商和街铺的筑造，如社区购物中心、社区广场、邻里中心等，是今后物业管理中新的经营收入点。

4．成长生态产业。

生态产业近年来受到国家大力扶持，也是与物业管理行业联系比较紧密的行业。在生态环境日益受到重视的今天，生态社区得到消费者的青睐。以收费的形式，建立区域性污水处理站，将污水处理后作为非饮用水循环使用，无疑是一个巨大的范畴。同样可以建立区域性废旧家电电器回收中心、垃圾分类处理中心等，也可以实现社会效益和经济效益双丰收。

5．组建区域性物流配送中心。

物流配送是生活现代化的一个重要标志，居民对这种配合需求也越来越大，物业配合企业只要在现有工作构架中增加几个环节，即可实现。

6．为社区赠与资讯配合。

 在资讯轰炸的时代，更多的商家希望进入社区进行面对面的产品宣传，尤其是家电、建筑装饰材料、生活用品等种类，物业配合企业参与为商家宣传的活动，能够更好地为住户赠与便利，或者直接向业主赠与其他各类生活配合资讯，获取应得利益，何乐而不为？

7．走国际化道路，开展社区旅游配合。

社区旅游吸引着人们和境外游客的目光，社区观光游览、居民家中做客、品尝家常便饭、体验家庭生活（住宿）等方式中蕴藏着巨大商机。物业配合企业完全可以和旅行社协作，组织游客到社区参观或做客，使业主、游客和自身企业各自取得收益。同时，也可以和旅行社协作，组织本社区居民到其他地方旅游，并从中赚取一定的利润.

物业管理企业开展多种经营活动，并非只有上述几种类型，不同的物业管理企业，可根据自己的实际情况开展经营课题：

1. 开展各项娱乐活动业务。

如今，许多业主因提前退休或其他原因在家休息，经常去茶馆、棋馆、牌馆、麻将馆与朋友聊天、奕棋、打牌搓麻将，以消磨时光。由于许多小区没有这些娱乐场所，业主只好到公园等地去消闲，既不方便又耽搁了时间。假如物业管理公司能够利用小区空地、空房开展茶馆、棋馆、牌馆和麻将馆等业务，为业主尽可能地赠与娱乐方便，不但业主没意见，物业管理公司也能增加收益。

2. 开办电梯、房顶等广告业务。

许多商家在做宣传时，绝不仅仅只关注报刊和电视电台等新闻媒体，也将物业小区的电梯、房顶等公共场所列为他们的选择目的。物业管理公司假如经过业主委员会的同意，能够将电梯、房顶和小区显眼处用作商家张贴、悬挂广告宣传画和招牌的场所，并与业主委员会合理分配收入，每月也将会有一笔不菲的收入。

3. 开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈指导班业务。

物业管理公司利用暑假和寒假期间，聘请社会上有一定影响和水平的老师，在小区里开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈指导班，为业主赠与一个方便优质的学习环境，让儿童“足不出区”就能够参加指导、学习。据笔者了解，在许多高档小区里，业主对这方面的要求是比较强烈的。假如物业管理公司能够开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈指导班业务，也是好处多多。

4. 开办房屋中介业务。

房屋出租，可以说是各小区都有的事，往往是业主想出租房屋而找不到租赁户，而租房者也因找不到房主而发愁。假如物业管理企业能够为业主房屋出租赠与中介配合，就能够解决这一矛盾。这样既方便了业主，又方便了租赁方，假如收费合理、配合方便，各方都能得到满足的结果。

5. 开办代理接送小区儿童上学和放学业务。

现在许多业主工作都很忙，往往为小孩上学放学回家没人接送而苦恼，请专职保姆费用太高，一般家庭难以承受；不请保姆，孩子无人接送又不安全。假如物业管理公司能够利用长处，开办代理接送孩子的业务，想必会有很好的效果。  对经营收益与业委会如何分成的思考

物业管理公司开展多种经营，其中有许多课题涉及到利用业主的物业空间，这就产生了物业管理公司与业主或者业委会怎样分成的问题：

其一，物业管理公司假如开展各项娱乐活动，电梯、房顶等广告，书画、作文、英语、数理化、舞蹈指导班等业务，自然就牵连到业主的利益，因为开展业务的场地是业主的，物业管理公司只赠与了配合和管理，所以开展这些业务的收入，应该与之分成，至于比例是多少，理应由物业管理公司与业委会商量而定。假如物业管理公司想吃“独食”，或者业主（业委会）过分强调自己的利益而不考虑物业管理公司的利益，最终“受伤”的将是双方。

其二，物业管理公司假如开办房屋中介、委托代理接送小区儿童上学和放学等业务，不涉及业主的利益，不占用业主的场地，开展起来效益应该更好。尽管如此，物业管理公司还是应该从该收入中，适当拨款给业委会开展自身活动，这样才有利于物业管理公司与业委会的和谐相处，有利于小区大家庭的和谐。